融苑小区（邵东农行单位集资团购房）开发商-邵东伟华置业有限公司擅自变更规划（增加容积率、加高楼层）未通知业主、未经业主同意，无视业主权益，严重违法！！！

尊敬邵东市领导：

     您好！我们融苑小区（邵东农行单位集资团购房）226位业主在2018年11月分同邵东县伟华置业有限公司签订融苑小区认购协议书，此协议第一条就明确载明小区容积率为“2.8左右”，但在2019年7月更名时，协议容积率变为3.96（当时也未告知，自己也未细看期中变更）。直到本周开发商邵东伟华置业公司通知业主（11月20－28号）交第二笔款4万时（部分业主18号开始到项目部交款）才发现其中“偷梁换柱”有“猫腻”。伟华公司财务要求收回原来容积率2.8的协议书（2018年11月签订），要求改签容积率为3.96的新协议，且签订日期仍然按旧协议签订日期2018年11月，且开发商伟华公司又无人告知变更理由！！！

      融苑小区开发商伟华置业公司在擅自单方面（事先未告知、说明、更未征求业主一致意见）变动更改原协议中的“容积率”，（由原来的2.8增加到3.96），存在严重欺骗行为，也违反当初的规划设计，更严重损害和侵犯各业主直接利益！

容积率2.8变3.96，楼层由20层变28层，住房套数相当于在原设计基础上增加了40%，房屋承载设计、结构质量都有破坏性影响。

地还是那块同样的大的地，公共基础设施等还是那么多，可住户增加了40%，生活空间、舒适度等多会大打折扣的！增加8层的房子，是开发商“超额利润”，且靠侵犯我们业主利益得到！

融苑小区266名业主要求开发商邵东伟华置业公司维持原融苑小区认购协议书（2018年11月签订的），严格按原认购协议书、原规划设计执行。更不得在未经业主同意的情况下擅自变更规划设计。市城乡规划部门也应以程序违法（开发商申请规划调整事先未征求业主同意、城乡规划部门也未走访、座谈或组织听证，征求规划地段内利害关系人）为由，撤销邵东伟华置业公司的规划调整变更许可、停止侵权行为。

附相关法律依据：

一、住房和城乡建设部2012年2月17日颁布，2012年3月1日施行《建设用地容积率管理办法》中

第四条　以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出容积率等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定容积率等规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。容积率等规划条件未纳入土地使用权出让合同的，土地使用权出让合同无效。

第五条　任何单位和个人都应当遵守经依法批准的控制性详细规划确定的容积率指标，不得随意调整。确需调整的，应当按本办法的规定进行，不得以政府会议纪要等形式代替规定程序调整容积率。

第七条　国有土地使用权一经出让或划拨，任何建设单位或个人都不得擅自更改确定的容积率。

第八条　国有土地使用权划拨或出让后，拟调整的容积率不符合划拨或出让地块控制性详细规划要求的，应当符合以下程序要求：

（一）建设单位或个人向控制性详细规划组织编制机关提出书面申请并说明变更理由；

（二）控制性详细规划组织编制机关应就是否需要收回国有土地使用权征求有关部门意见，并组织技术人员、相关部门、专家等对容积率修改的必要性进行专题论证；

（三）控制性详细规划组织编制机关应当通过本地主要媒体和现场进行公示等方式征求规划地段内利害关系人的意见，必要时应进行走访、座谈或组织听证；

二、根据法律规定，开发商变更房屋设计的，必须经过业主的同意，而规划部门批准变更设计的，也需要举行听证，如果没有履行法定的程序，即便开发商变更设计经过规划部门批准也是违法的，业主们可以提起行政诉讼要求确认规划批准系违法行为，但这并影响业主们提起民事诉讼的权利。所以，即便开发商的行为时经过规划批准的，业主们一样可以要求开发商承担违约责任并予以赔偿的

三、《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》……房地产开发项目规划方案一经批准，任何单位和个人不得擅自变更。确需变更的，必须按原审批程序报批;城市规划行政主管部门在批准其变更前，应当进行听证。 开发商的行为已经严重违法了，业主们完全可以通过民事诉讼行使自己的权利要求开发商承担违约责任并予以赔偿，可以向开发商提出违约赔偿，或者起诉申请退房。

三、《商品房销售管理办法》第二十四条规定：房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人……房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房;买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

四、开发商在房地产开发过程中，擅自更改规划设计的，比如增加容积率、加高楼房的层数、用绿地改为建设用地等，违反了规划管理方面的行政法规规范，系行政违法。对此，规划主管部门可以作出责令改正、通报批评或罚款等行政处罚。